Zivilrechtliche Mietpreiskontrolle

I. Kapitel — Einleitung.- II. Kapitel — Die Tatbestandsvoraussetzungen des Mietwuchers.- A. Der strafrechtliche Schutz gegen Wucher — § 302 a StGB.- 1. Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 302 a StGB.- 1.1. Die objektiven Voraussetzungen.- 1.1.1. Die Schwächesituation des Opfers.- 1.1.1.1 Die Zwangslage.- 1.1.1.2. Die weiteren Schwächesituationen.- 1.1.2. Die Ausbeutung.- 1.1.3. Die Additionsklausel gemäß § 302 a IS. 2 StGB.- 1.2. Der subjektive Tatbestand.- 1.3. Besonders schwere Fälle des Wuchers gemäß § 302 a H StGB.- B. Der zivilrechtliche Wucherschutz.- I. § 134 BGB i. V. m . § 302 a StGB.- 1. § 302 a StGB als Verbotsgesetz i. S. von § 134 BGB.- 2. Rechtsfolgen des Verstoßes gegen § 134 BGB i.V.m. § 302 a StGB.- II. §138 H BGB.- I. Die Tatbestandsvoraussetzungen von § 138 II BGB im Vergleich.- 2. Das Konkurrenzverhältnis von § 138 H BGB zu § 134 BGB i. V. m. § 302 a StGB.- III. § 138 I BGB.- 1. Der Begriff der guten Sitten.- 2. Ä.quivalenzstörungen — Das wucherähnliche Geschäft.- 2. 1. Der Tatbestand des § 1381 BGB in der Rechtsprechung zu Kreditgeschäften.- 2. 2. Der Mietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft im Rahmen von § 1381 BGB.- 2. 2. 1. Das auffallige Leistungsmißverhältnis bei Mietverträgen bei der Überprüfung nach § 1381 BGB.- 2. 2. 2. Gesamtwürdigung des Vertragsverhältnisses — Weitere belastende Umstände.- 2. 2. 3. Die subjektive Tatbestandsseite des § 1381 BGB bei Kontrolle von Mietverträgen.- 2. 2. 4. Das Konkurrenzverhältnis zwischen § 1381 BGB und § 134 BGB i.V.m. § 302 a StGB bzw. § 138 II BGB.- 2. 2. 5. Ergebnis zur Kontrolle von Mietverträgen als wucherähnlichen Geschäften im Rahmen des § 1381 BGB.- C. Ergebnis zur Darstellung der Tatbestande zum Schutz gegen Mietwucher.- III. Kapitel — Der Schutz vor Mietpreisüberhöhungen.- A. Der strafrechtliche Schutz vor überhöhten Mieten — § 5 WiStG.- 1. Einleitung.- 2. Der objektive Tatbestand des § 5 WiStG unter Berücksichtigung der Änderungen aufgrund des 4. MietRÄG vom 1.7.1993.- 2.1. Die Unangemessenheit des Entgeltes unter Berücksichtigung der Änderungen durch das 4. MietRÄG.- 2.2. Die Wesentlichkeitsgrenze.- 2.2.1. Die Gesetzeslage nach Inkrafttreten des 4. Mietrechtsänderungsgesetzes.- 2.3. Preislegitimation durch Kosten.- 2.3.1. Die Rechtslage nach § 51S. 3 WiStG a.F.- 2.3.2. Die Rechtslage nach § 5 II S. 2 WiStG n.F. in der durch das 4. MietRÄG vom 21.7.1993 geänderten Form.- 2.3.2.1. § 5 II S. 2 Nr. 2 a WiStG — “Neuer Wohnraum“.- 2.3.2.2. § 5 II S. 2 Nr. 2 b WiStG n.F. — “Bestandsschutz“.- 2.4. Das Ausnutzen eines geringen Wohnraumangebotes.- 3. Der subjektive Tatbestand.- B. Der zivilrechtliche Schutz vor überhöhten Mieten — § 134 BGB i.V.m. § 5 WiStG.- C. Ergebnis.- IV. Kapitel — Die zivilreehtlichen Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Vorschriften zum Schutz vor Mietwucher und Mietpreisliberhöhung.- 1. Einleitung.- 2. Historischer Rückblick zur Rechtsentwicklung im Preisrecht.- 2.1. Die Mietpreisrechtsentwicklung.- 2.2. Zusammenfassung des historischen Überblicks.- 3. Rechtsfolgen eines Verstoßes im einzelnen.- 3.1. Die Stellung der Rechtsprechung zur zulässigen Reduktion.- 3.2. Die Stellungnahme der Literatur.- 3.3. Stellungnahme.- 4. Rechtsfolgen bei Verstoß gegen § 138 BGB.- 5. Ergebnis.- V. Kapitel — Die Begrenzung von nach den §§ 3 — 5 MHG durchgeführten Mietzinsvereinbarungen.- 1. Einleitung.- 2. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Mieterhöhungen gem. § 3 MHG wegen Modernisierungsmaßnahmen.- 2.1 Der Meinungsstand in Rechtsprechung und Literatur.- 2.2. Stellungnahme.- 3. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Mieterhöhungen gem. § 4 II MHG.- 4. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Mieterhöhungen nach § 5 MHG.- 4.1. Der Meinungsstand in Rechtsprechung und Literatur.- 4.2. Stellungnahme.- VI. Kapitel — Die Begrenzung von Mietzinsvereinbarungen gemäß der §§ 10, 10 a MHG.- 1. Einleitung.- 2. Die Mietzinserhöhung nach § 1012. HS MHG.- 3. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Staffelmietvereinbarungen gem. §10 n MHG.- 3.1. Rechtsdogmatik der Staffelmiete.- 3.2. Der Bewertungszeitpunkt einer Staffelmietzinsvereinbarung in Hinblick auf einen Verstoß gegen § 134 BGB i.V.m. §§ 302 a StGB, 5 WiStG.- 3.3. Der Umfang der Unwirksamkeit einer Staffelmietzinsvereinbarung bei Verstoß gegen § 134 BGB i.V.m. §§ 302 a StGB, 5 WiStG.- 3.3.1. Die Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietzinsabrede.- 3.3.2. Das Schicksal der Staffelmietzinsvereinbarung vom Zeitpunkt der Unwirksamkeit einer Staffel an.- 3.3.3. Die Mietzinshöhe anstelle der unwirksamen Staffelmietzinsvereinbarung.- 4. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Mietanpassungsvereinbarungen nach § 10 a MHG.- 4.1. Einfuhrung in den Tatbestand von § 10 a MHG.- 4.2. Die Anwendbarkeit der §§ 302 a StGB, 5 WiStG auf Mieterhöhungen gemäß einer Wertsicherungsklauselvereinbarung nach § 10 a MHG.- 4.3. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen § 134 BGB i.V.m. §§ 302 a StGB, 5 WiStG aufgrund einer Mieterhöhung nach § 10 a MHG.- VII. Kapitel — Die ortsübliche Vergleichsmiete und ihre Konkretisierung in Mietwerttabellen.- 1. Einleitung.- 2. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete.- 2.1. Der Wohnraummietmarkt.- 2.2. Die Marktmiete.- 3. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der Benennung von Vergleichswohnungen, durch Sachverständigengutachten und durch Mietwerttabellen.- 3.1. Vergleichbarer Wohnraum.- 3.2. Das Sachverständigengutachten.- 3.3. Mietspiegel.- 3.3.1. Das Erhebungsverfahren.- 3.3.1.1. Median oder arithmetisches Mittel.- 3.3.1.2. Brutto- oder Nettokaltmiete.- 3.3.1.3. Die bei der Erhebung der Daten zu berücksichtigenden Mieten.- 3.3.2. Die Wohnwertmerkmale des § 21 Nr. 2 MHG.- 3.3.2.1. Die „Art“ der Wohnung.- 3.3.2.2. Die „Größe“ der Wohnung.- 3.3.2.3. Die „Ausstattung“ der Wohnung.- 3.3.2.4. Die „Beschaffenheit“ einer Wohnung.- 3.3.2.5. Die „Lage“ einer Wohnung.- 3.3.2.6. Die Bedeutung der gesetzlichen Wohnwertkriterien für die Mietzinshöhe — Wohndauer als signifikanter Faktor.- 3.3.2.7. Die Bedeutung subjektiver Wohnwertfaktoren.- 3.3.3. Die Fortschreibung der Mietspiegel.- 3.3.3.1. Die Ansichten in der Literatur.- 3.3.3.2. Die Ansichten der Rechtsprechung.- 3.3.3.3. Stellungnahme.- 3.3.3.3.1. Die Fortschreibung von Mietspiegeln durch die Gemeinden.- 3.3.3.3.2. Die gerichtliche Fortschreibung von Mietspiegeln im Prozeß.- 3.3.4. Die Erstellung von Mietspiegeln auf Basis der regressionsanalytischen Methode.- 3.3.4.1. Der Streitstand in der Literatur.- 3.3.4.1.1. Die Anzahl der berücksichtigungsfahigen Wohnungsmerkmale.- 3.3.4.1.2. Die Berücksichtigung objektiver und subjektiver Wohnwertmerkmale.- 3.3.4.1.3. Die Abbildung des Wohnungsmarktes.- 3.3.4.1.4. Korrelierende Markteffekte — Interaktionen.- 3.3.4.1.5. Ausreißerbereinigung.- 3.3.4.1.6. Das Problem nicht ausreichend besetzter Felder — Leerfelder.- 3.3.4.1.7. Die Anwendung der Mietspiegel.- 3.3.4.1.8. Die Stichprobengröße.- 3.3.4.1.9. Die wohnflächenbedingten Preissprünge bei Tabellenmodellen.- 3.3.4.1.10. Der Zeitfaktor — Abstände zwischen Erhebung und Veröffentlichung.- 3.3.4.2. Der Standpunkt der Rechtsprechung — LG München I v. 14 .7.1993.- 3.3.4.3. Ergebnis und Ausblick zur Regressionsanalyse.- VIII. Kapitel — Die Rückforderungsansprüche wegen überzahlter Miete.- 1. Die Anspruchsgrundlagen des Rückerstattungsanspruches.- 1.1. §812 IS. 1 1. Alt. BGB.- 1.2. §817 S. 1 BGB.- 1.3. §823 H BGB.- 2. Der Umfang der Rückerstattung.- 2.1. Darstellung des Streitstandes.- 2.2. Stellungnahme.- 3. Ergebnis zu den Rückforderungsansprüchen des Mieters wegen überzahlter Miete.- IX. Kapitel — Die Verjährung der Rückerstattungsansprüche.- 1. Die Veijährung der bereicherungsrechtlichen Ansprüche.- 2. Die Veijährung des Anspruches gem. § 823 H BGB i.V.m. §§ 302 a StGB, 5 WiStG.- X. Kapitel — Besonderheiten der Mietpreiskontrolle in den neuen Bundesländern.- 1. Historischer Überblick über die Mietpreisentwicklung in den neuen Bundesländern seit dem Einigungsvertrag.- 2. Zivilrechtlicher Schutz vor Mietpreisüberhöhungen ohne Berücksichtigung des Mietenüberleitungsgesetzes.- 2.1. Preisgebundener Wohnraum nach der 1. und 2. GrundMV sowie der BetrKostUV.- 2.2. Preisgebundener Wohnraum nach dem Kostenmietenprinzip.- 2.3. Preisfireier Wohnraum.- 3. Das Mietenüberleitungsgesetz.- 3.1. Zur Entstehung des Mietenüberleitungsgesetzes.- 3.2. Zivilrechtlicher Schutz vor Mietpreisüberhöhungen unter Berücksichtigung durch das Mietenüberleitungsgesetz.- 3.2.1. Art. 2 MietÜG und die Veränderung der Auslegung des Begriffes der Unangemessenheit auf dem Gebiet der neuen Bundesländer.- 3.2.2. Die Besonderheiten bei der Mietspiegelerstellung.- XI. Kapitel — Zusammenfassung und rechtspolitischer Ausblick.- 1. § 302 a StGB sowie die zivilrechtlichen Normen des Wucherschutzes.- 2. § 5 WiStG und sein Einfluß auf die Begrenzung überhöhter Mietpreisvereinbarungen.- 3. Zivilrechtliche Folgen eines Verstoßes gegen § 134 BGB i.V.m. §§ 302 a StGB, 5 WiStG.- 4. Sondervereinbarungen nach den §§10 und 10 a MHG.- 5. Die Konkretisierung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Mietspiegeln.- 6. Rückerstattung überzahlter Beträge und Verjährung.- 7. Mietpreiskontrolle in den neuen Bundesländern.- ANHANG 1 — Beispiel eines Tabellenmietspiegels 1996.