De notaris en gelijk oversteken

Lijst van afkortingen / XIII

1 Inleiding, afbakening en probleemstelling, onderzoeksvragen, hoofdstukindeling en methodologische verantwoording / 1

Paragraaf 1: Inleiding, afbakening en probleemstelling / 1
1.1 Inleiding / 1
1.2 Afbakening en probleemstelling / 3
1.2.1 Inleidende opmerkingen hoofdstuk 1 / 3
1.2.2 Afbakening / 3
1.2.3 Civielrechtelijke probleemstelling / 5

Paragraaf 2: Achtergrond onderzoek en onderzoeksvragen / 7
2.1 ‘De notaris en gelijk oversteken’ / 7
2.2 Doel onderzoek en deelvragen / 8
2.3 Deelvraag 1: Wat is, in de context van de specifieke notariële transactie, het meest wenselijke resultaat? / 8
2.3.1 Inleiding / 8
2.3.2 Mogelijke oplossingen / 11
2.3.3 Een rechtspolitieke keuze / 14
2.3.4 De wil tot een wederkerige (niet) oversteek; bescherming van de koper / 16
2.3.5 Het willen beschermen van de koper tegen schuldeisers; een illustratie in het Nederlandse privaatrecht / 18
2.3.6 De wil tot een wederkerige (niet) oversteek; bescherming van de verkoper / 19
2.3.7 Het willen beschermen van de verkoper tegen schuldeisers van de koper; een illustratie in het Nederlandse privaatrecht / 20
2.3.8 Tussenconclusie / 20
2.3.9 Wetenschappelijke (meer)waarde onderzoek / 22
2.4 Deelvraag 2: In hoeverre is het Nederlandse privaatrecht in staat om dit resultaat te bereiken? / 23
2.5 Deelvraag 3: Kan de notaris aansprakelijk worden gehouden indien het prestatierisico zich verwezenlijkt? / 24
2.6 Deelvraag 4: Wat bedragen de kosten voor partijen voor het bereiken van een wederkerige (niet) oversteek, en kan het stelsel worden aangepast teneinde een kostenverlaging te verwezenlijken? / 26

Paragraaf 3: Hoofdstukindeling / 29
3.1 Toelichting volgorde/structuur hoofdstukken / 29
3.2 Hoofdstukken / 30
3.3 Structuur beantwoording deelvragen / 33

Paragraaf 4: Methodologische verantwoording / 35
4.1 Deelvraag 1 (het meest wenselijke resultaat) / 35
4.2 Deelvraag 2 (bereikt het Nederlandse privaatrecht dit resultaat) / 36
4.3 Deelvraag 3 (notariële deontologie) / 36
4.4 Deelvraag 4 (transactiekosten recherches) / 37

2 Gelijk oversteken naar huidig Nederlands privaatrecht / 39

Deel 1: Achtergrond / 39

Deel 2: De publicaties / 40

Publicatie 1: ‘Gelijk oversteken’ in het notariaat / 40
1 Inleiding en plan van behandeling / 40
2 Afbakening en toepassingsbereik / 42
2.1 Afbakening / 42
2.1.1 Algemeen / 42
2.1.2 Goederenrecht en verbintenissenrecht / 44
2.1.3 Bescherming van koper en verkoper / 45
2.2 Toepassingsbereik / 48
2.3 ‘Gelijk terugoversteken’? / 51
3 Grondslagen in formele rechtsbronnen / 52
3.1 Wet / 52
3.2 Jurisprudentie / 52
3.3 Doctrine / 55
4 Inhoud van ‘gelijk oversteken’ / 56
4.1 Dogmatisch beginsel of notariële best practice? / 56
4.2 Casus / 58
4.3 Problemen met betrekking tot gelijk oversteken / 59
4.3.1 Activa/passiva-transactie / 59
4.3.2 Afsplitsing / 63
4.4 Gelijk oversteken / 65
5 Conclusie / 68

Publicatie 2: De gevolgen van het Centavos-arrest en het Kadasterkosten-arrest voor de notariële praktijk / 69
1 Inleiding / 69
2 Twee arresten over de kwaliteitsrekening / 71
3 De rechtsverhouding op grond waarvan de notaris derdengelden houdt / 74
4 De rol van de kwaliteitsrekening bij transacties: gelijk oversteken / 79
5 De bewaringseis en de toetsing door Bureau financieel toezicht / 88
6 Slot / 92

Deel 3: Evaluatie / 92

1 Beoordelingscriteria systeem / 92
2 Letterlijk gelijktijdig oversteken of onttrekken / 93
3 Duiding arresten WPNR-artikel / 96

3 Gelijk oversteken en notariële deontologie / 97

Deel 1: Achtergrond / 97

Deel 2: De publicatie / 98
1 Inleiding / 98
2 Rechtsdwaling bij registergoedtransacties / 99
3 Gevolgen rechtsdwaling / 102
3.1 Criteria beroep op rechtsdwaling / 102
3.1.1 Grondslag en wettelijk kader / 102
3.1.2 Rechtsdwaling bij inhoud verbintenis / 104
3.1.3 Rechtsdwaling bij toerekenbaarheid / 105
3.2 Toepassing in onze casus / 106
3.2.1 Rechtsdwaling bij inhoud verbintenis / 106
3.2.2 Rechtswaling bij toerekenbaarheid / 107
4 Conclusie / 109

Deel 3: Evaluatie / 110

4 Rechtsvergelijking / 113

Deel 1: Achtergrond / 113

Deel 2: Publicaties / 114

Publicatie 1: The effect of a seller’s insolvency on the transfer of immovable property / 114
1 Introduction / 114
2 The Transfer of Immovable Property and Insolvency; Substantive Law / 116
2.1 The Transfer of Immovable Property / 116
2.2 The Effects of Insolvency in General / 117
2.3 Transferring Immovable Property after Bankruptcy; the Fixation Principle under Dutch Law / 117
3 Purchaser Has already Paid the Purchase Price / 120
3.1 The Transfer of Immovable Property; the Dutch Procedure / 120
3.2 The Baarns beslag-judgment in this Context; a Simultaneous Transfer? / 121
3.3 The Retroactive Effect of the Fixation Principle / 122
4 South African Law and Scottish Law / 125
4.1 South Africa / 125
4.2 Scotland / 127
5 Summary and Concluding Remarks / 129

Publicatie 2: Vacuum instruments and securing the performance interest / 130
1 Introduction / 130
2 Setting the scene / 131
3 The descriptive approach: vacuum instruments in different jurisdictions / 135
3.1 South Africa: Sarrahwitz v Martiz / 135
3.1.1 Introduction / 135
3.1.2 Sub-questions / 136
3.1.3 Concluding remarks / 136
3.2 Germany and the Netherlands: different functions of the priority notice / 137
3.2.1 Introduction / 137
3.2.2 Sub-questions / 137
3.2.3 Concluding remarks / 139
3.3 VPCT: vacuum without publicity? / 140
3.3.1 Introduction / 140
3.3.2 Sub-questions / 140
3.3.3 ‘Unique’ / 141
3.3.4 Concluding remarks / 142
3.4 Chart / 143
4 Normative approach / 143
4.1 The need for more vacuum / 143
4.2 Balancing interests / 145
4.2.1 Scotland: a tale of two judgments / 145
4.2.2 Protecting the performance interest: a tale of two approaches / 146
4.2.3 Benefits of approach B / 147
4.2.4 Downside of approach B / 147
4.2.5 The golden mean / 149
5 Conclusion / 150

Deel 3: Evaluatie / 150

5 Goederenrechtelijke conservatie in de Nederlandse notariële praktijk / 155

Deel 1: Achtergrond / 155

Deel 2: De publicaties / 156

Publicatie 1: Als tweede komen maar als eerste malen / 156
1 Inleiding / 156
2 Nederlandse afwijkingen / 159
2.1 Afwijkingen met het oog op een vlot lopend rechtsverkeer / 159
2.2 Afwijkingen met het oog op billijkheid / 161
2.3 Tussenconclusie / 162
2.4 Afwijkingen in het belang van partijen bij een transactie; transactiezekerheden / 164
2.5 Tussenconclusie, rechtseconomisch- en billijkheidsperspectief / 166
3 Transactiezekerheden en het voorkomen van insolventierisico’s / 169
3.1 Gelijk oversteken / 169
3.2 De notariële kwaliteitsrekening / 171
4 Rechtsvergelijkend perspectief; de VPCT / 172
4.1 Introductie VPCT / 173
4.1.1 Specific performance / 175
4.1.2 Bona fide verkrijger: type goed / 176
4.1.3 Werking jegens derden: onderscheid verkrijgers en crediteuren / 177
4.2 VPCT; rechtsvergelijkende perspectieven / 177
5 Conclusie / 178

Publicatie 2: Daadwerkelijk presteren, gelijk oversteken en conserveren / 179
1 Inleiding / 179
2 Probleemstelling en achtergrond / 179
3 De conservatietechniek nader beschouwd / 183
3.1 Eenzijdigheid is voldoende voor een daadwerkelijke wederzijdse oversteek / 183
3.2 Onroerendgoedtransactie zonder Vormerkung; een daadwerkelijke oversteek? / 184
3.3 Andere mogelijkheid tot conserveren van vermogensbestanddelen naar huidig recht / 186
4 Behoefte aan een breder toepassingsbereik / 187
4.1 Niet bedongen conservatie / 187
4.2 Overige goederenrechtelijke beschikkingshandelingen met betrekking tot onroerende zaken / 189
4.3 Andere typen goederen / 190
5 Rechtsvergelijking / 190
5.1 Inleiding rechtsvergelijking / 190
5.2 Duits recht; eenzijdigheid aan de andere kant / 191
5.3 Engels recht; conservatietechniek van rechtswege / 193
5.4 Rechtsvergelijkende perspectieven / 195
6 Conclusie / 199

Deel 3: Evaluatie / 199
1 Terminologie / 199
2 Wenselijkheid onttrekking aan rechtsverkeer / 200

6 De recherches in de notariële registergoedpraktijk / 205
1 Inleiding en probleemstelling / 205
2 De enquête / 207
2.1 Inhoud enquête / 207
2.2 Benadering respondenten / 208
3 Resultaten / 208
3.1 Opmerkingen vooraf / 208
3.2 Resultaten / 209
3.2.1 Ten aanzien van welke personen wordt een subjectrecherche verricht? / 209
3.2.2 Hoeveel tijd/geld kosten de recherches voor de medewerker/het kantoor? / 210
3.2.3 Hoeveel geld kosten de recherches voor de partijen? / 211
4 Analyse en conclusie / 213
4.1 Beperkingen onderzoeksmethode / 213
4.2 Analyse resultaten / 214
4.2.1 Subjectrecherches / 214
4.2.2 Tijd/kosten recherches voor kantoor / 215
4.2.3 Kosten recherches voor partijen / 216
4.2.4 Overwegingen naar aanleiding van analyse / 218
4.2.4.1 Macro-economisch perspectief en verzekerbaarheid risico’s / 218
4.2.4.2 Een nieuw systeem voor de afwikkeling van (ver)koop en levering / 219
5 Conclusie / 221
7 Conclusies en aanbevelingen / 223

Paragraaf 1: Inleiding en achtergrond / 223

Paragraaf 2: Deelvraag 1 (Wat is, in de context van de specifieke notariële transactie, het meest wenselijke resultaat?) / 227
2.1 Uitgangspunt: een belangenafweging / 227
2.2 In de afweging te betrekken factoren / 229
2.2.1 Type conflict: contraire beschikkingshandeling of contraire verhaalsuitoefening / 229
2.2.2 Aard/type goed / 231
2.2.3 Andere belangen / 232
2.2.4 Duiding factoren/Tijdsspanne / 233

Paragraaf 3: Deelvraag 2 (Of en in hoeverre is het Nederlandse privaatrecht in staat om het meest wenselijke resultaat te bereiken?) / 234
3.1 Inleiding / 234
3.2 Registergoedtransacties / 234
3.3 Aandelentransacties / 236
3.4 Activa/passiva-transacties / 238
3.5 Een wederkerige (niet) oversteek bij niet-notariële transacties? / 241
3.6 Discrepanties met instrumenten/factoren deelvraag 1 / 241

Paragraaf 4: Deelvraag 3 (Kan de notaris aansprakelijk worden gehouden, indien het prestatierisico zich verwezenlijkt?) / 245
4.1 Omvang zorgplicht notaris / 245
4.1.1 Wet- en regelgeving / 245
4.1.2 Jurisprudentie / 246
4.2 Discrepantie zorgplicht en mogelijkheden stelsel / 247
4.3 Verzekerbaarheid risico’s / 248

Paragraaf 5: Tussenconclusie / 250

Paragraaf 6: Deelvraag 4 (Wat bedragen de kosten voor partijen voor het bereiken van een wederkerige (niet) oversteek en kan het stelsel worden aangepast teneinde een kostenverlaging te verwezenlijken?) / 253

Paragraaf 7: Conclusie / 254

Aangehaalde literatuur / 257
Jurisprudentie / 267
Serie Ars Notariatus 1952-2023 / 271