Het blad Business Week publiceerde afgelopen week een omslagverhaal onder de titel ‘The subprime wolves are back’, waarin deze nieuwe golf van hypothecaire leningen die veel Amerikanen niet zullen kunnen terugbetalen, uit de doeken wordt gedaan. Kenners van de markt verwachten dat Amerika over één à anderhalf jaar weer een bedrag van 100 miljard aan slechte leningen aan de enorme berg niet te verhalen schuld kan toevoegen.
Het gaat om een al sinds decennia bestaand federaal programma, bedoeld ter stimulering van huiseigenaarschap in de VS, waarbij het zogenaamde FHA (Federal Housing Administration) fonds garant staat voor de hypotheken van huizenkopers met bescheiden middelen. Deze FHA verschaft vergunningen aan commerciële hypotheekverschaffers om in deze specifieke niche van de markt te mogen opereren. Heeft een verschaffer zo’n vergunning, dan mag hij hypotheken verstrekken aan huizenkopers tot een maximum maandlast van 31 procent van hun inkomen.
De Business Week-reporters zijn erachter gekomen dat veel van de hypotheekverschaffers die in de subprime-golf een twijfelachtige rol speelden, zich nu op FHA-hypotheken hebben gestort en dat op allerhande manieren de hand wordt gelicht met die grens van 31 procent.
De FHA – zo stellen ze – is zwaar onderbemand en met een verouderd IT-systeem niet in staat om de handel goed te controleren. Bedrijven richten een nieuwe dochter op, of zijn na hun ‘ subprime- faillissement’ uit de as herrezen onder een andere naam en zogauw ze een FHA-vergunning hebben bemachtigd – wat een aantal ‘ subprime-wolven’ aantoonbaar is gelukt - zetten ze hun agressieve verkooppraktijken voort.
Dat het een razend interessante markt is, blijkt ook uit de overname door zakenbank Goldman Sachs van hypotheekverstrekker Senderra. Goldman had er 760 miljoen dollar voor over omdat dit bedrijf de bank in staat stelt de nog altijd waardeloze pakketten subprime-leningen die op de balans staan, te herfinancieren onder de FHA-voorwaarden, waardoor diezelfde pakketten – nu gegarandeerd met overheidsgeld – tegen 90 procent van hun oorspronkelijke waarde kunnen worden doorverkocht. Voor Goldman Sachs betekent dat toch nog een winst van 40 procent en bij een miljardenomzet is dat dus goud waard.
Ander bewijs dat er een FHA-bubble in de maak is: midden 2007 bezaten 16.000 Amerikaanse hypotheekverstrekkers een FHA-vergunning. Afgelopen oktober waren dat er 36.000. Herfst 2007 was nog maar 4 procent van elke nieuw afgesloten hypotheek in de VS ‘ FHA-backed’, afgelopen herfst was dat 26 procent.
Een en ander wordt versterkt door het feit dat de Amerikaanse federale overheid – juist vanwege de subprime-crisis – de FHA het afgelopen jaar voor 300 miljoen dollar aan extra garanties heeft doen toekomen in het kader van het programma HOPE, dat noodlijdende huiseigenaren wil ondersteunen.
Helaas lijken die overheidsgelden voor een substantieel deel niet bij de hulpbehoevenden terecht te komen, maar vooral in de diepe zakken van hypotheekverstrekkers die op agressieve wijze doorgaan met verkopen van huizen aan mensen die daar niet voor kunnen betalen.
