Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling

Voorwoord v

1 Inleiding
1.1 Aanleiding tot dit handboek 1
1.2 Gebiedsontwikkeling in plaats van juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking 2
1.3 De totstandkoming van de eerste druk van het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling 4
1.4 De opzet van het Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling 5
1.5 Doelgroep en leeswijzer 6

2 Publiekrecht en privaatrecht bij gebiedsontwikkeling
2.1 Inleiding 9
2.2 Overheid en rechtspersoonlijkheid 9
2.3 Bevoegdheid tot het verrichten van een rechtshandeling 10
2.3.1 Publiekrechtelijke rechtshandeling of privaatrechtelijke rechtshandeling? 10
2.3.2 Verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen 11
2.3.3 Oprichten van en deelnemen in rechtspersonen 13
2.4 Vertegenwoordigingsbevoegdheid: delegatie, mandaat en volmacht 14
2.4.1 Delegatie 14
2.4.2 Mandaat 15
2.4.3 Volmacht 15
2.5 Vertegenwoordigingsbevoegdheid bij het sluiten van een overeenkomst 16
2.5.1 Onbevoegd genomen besluiten en overige onbevoegde gedragingen 19
2.5.2 Opgewekte schijn? 20
2.6 Privaatrechtelijk optreden door overheden 21
2.6.1 Wettelijke regeling 21
2.6.2 Jurisprudentie 22
2.6.3 Positie waterschappen 25
2.7 De positie van derden-belanghebbenden in samenwerkingconstructies bij gebiedsontwikkeling 25
2.7.1 De opvatting in literatuur en jurisprudentie 26
2.7.2 Samenvallende bevoegdheden 33
2.7.3 Rolverschuiving tussen private en publieke partijen 34
2.8 Afzien van rechtsbescherming bij overeenkomst 35
2.8.1 De precontractuele fase en gebondenheid aan afspraken 36
2.8.2 Precontractuele verhoudingen bij onderhandelingen met de overheid 37
2.8.3 De gebondenheid van overheden aan gemaakte afspraken 40
2.8.4 Conclusies 48

3 Gebiedsontwikkeling en het omgevingsrecht
3.1 Inleiding 51
3.2 De Omgevingswet in het algemeen 51
3.3 De zes kerninstrumenten van de Omgevingswet 54
3.3.1 Inleiding 54
3.3.2 De omgevingsvisie 54
3.3.3 Programma’s 56
3.3.4 Decentrale regelgeving 57
3.3.5 Algemene rijksregels 60
3.3.6 Omgevingsvergunning 60
3.3.7 Projectbesluit 61
3.3.8 Omgevingswaarden 62
3.4 Het omgevingsplan en de omgevingsvergunning nader belicht 65
3.4.1 Inleiding 65
3.4.2 Het omgevingsplan 66
3.4.3 De overgangsperiode tot 1 januari 2032 76
3.4.4 De knip in de omgevingsvergunning 79
3.4.5 De omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen 83
3.4.6 De coördinatieregeling 88
3.4.7 De omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit 89
3.4.8 De coördinatieregeling en de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit vergeleken 91
3.5 Gebiedsontwikkeling en de kwaliteit van de leefomgeving 92
3.5.1 Milieueffectrapportage 92
3.5.2 Geur 97
3.5.3 Geluid 98
3.5.4 Trilling 100
3.5.5 Externe veiligheid 100
3.5.6 Waterveiligheid 101
3.5.7 Luchtkwaliteit 102
3.5.8 Bodembescherming 103
3.5.9 Cultureel erfgoed 104
3.5.10 Natuurbescherming 105
3.5.11 Duurzame verstedelijking 109
3.5.12 Het mengpaneel 111
3.6 Duurzaamheid en gebiedsontwikkeling 119
3.6.1 Klimaatadaptatie 119
3.6.2 Circulariteit 120
3.6.3 Energie 120
3.7 Participatie in de Omgevingswet 121
3.8 Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) 122

4 Gebiedsontwikkeling en grondbeleid
4.1 Inleiding 125
4.2 Het zelfrealisatierecht 126
4.3 Actief en faciliterend grondbeleid 127
4.4 Gebiedsontwikkeling en instrumenten van grondverwerving 128
4.4.1 Het voorkeursrecht 128
4.4.2 Onteigening 135
4.5 Gebiedsontwikkeling en kostenverhaal en financiële bijdragen 140
4.5.1 Inleiding 140
4.5.2 De verplichting tot kostenverhaal bij bepaalde bouwplannen 141
4.5.3 Kostensoortenlijst 142
4.5.4 De ppt-criteria 145
4.5.5 Een verbod op bouwen zonder kostenverhaal 145
4.5.6 Kostenverhaal op basis van een overeenkomst 145
4.5.7 Kostenverhaal met tijdvak in het omgevingsplan 146
4.5.8 Kostenverhaal zonder tijdvak in het omgevingsplan 148
4.5.9 Berekening van de kostenverhaalsbijdrage 150
4.5.10 De beschikking bestuurlijke geldschuld 151
4.5.11 De eindafrekening bij kostenverhaal 151
4.5.12 Financiële bijdragen op grond van een overeenkomst 152
4.5.13 Financiële bijdragen op grond van het omgevingsplan 156
4.5.14 De eindafrekening bij financiële bijdragen 160
4.5.15 Mogelijke combinaties van kostenverhaal en financiële bijdragen 161
4.5.16 Schaduwwerking van het publiekrechtelijke instrumentarium 161
4.6 Gebiedsontwikkeling en gronduitgifte 162
4.6.1 Inleiding 162
4.6.2 De zaak Didam in het kort 163
4.6.3 De uitspraak van de Hoge Raad 164
4.6.4 De gevolgen van de uitspraak van de Hoge Raad in het algemeen 165
4.6.5 Een stappenplan voor een openbare selectieprocedure 167
4.6.6 Uitzonderingen op een openbare selectieprocedure 172
4.6.7 Een stappenplan voor uitzonderingen op een openbare selectieprocedure 183
4.7 Stedelijke kavelruil 186

5 Rechtsvormen bij gebiedsontwikkeling
5.1 Inleiding 189
5.2 Samenwerken bij gebiedsontwikkeling in louter contractuele vorm 189
5.3 (Goederenrechtelijke) constructies in het kader van gronduitgifte bij gebiedsontwikkeling 190
5.3.1 Erfpacht 190
5.3.2 Eigendom, mede-eigendom en mandeligheid 193
5.3.3 Erfdienstbaarheden 195
5.3.4 Kwalitatieve verplichtingen 196
5.3.5 Kettingbedingen 197
5.3.6 Opstalrecht 198
5.3.7 Appartementsrechten 200
5.3.8 Stapelen van beperkte (zakelijke) rechten 201
5.4 Samenwerken bij gebiedsontwikkeling met privaatrechtelijke rechtsvormen 202
5.4.1 De vennootschap onder firma 203
5.4.2 De commanditaire vennootschap 204
5.4.3 De naamloze vennootschap 205
5.4.4 De besloten vennootschap 206
5.4.5 De stichting 207
5.4.6 De (coöperatieve) vereniging 209
5.5 Samenwerken bij gebiedsontwikkeling met publiekrechtelijke organisatievormen 211
5.5.1 De Wet gemeenschappelijke regelingen 211
5.5.2 Publiek-publieke samenwerking op grond van de Wgr 212
5.5.3 Publiek-private samenwerking op grond van de Wgr 216

6 Aanbesteding en staatssteun bij gebiedsontwikkeling
6.1 Inleiding 219
6.2 Het (Europese) aanbestedingsrecht in het algemeen 219
6.2.1 Inleiding 219
6.2.2 Beginselen van aanbestedingsrecht 220
6.2.3 Bronnen van aanbestedingsrecht 220
6.2.4 Typen aanbestedingsprocedures 226
6.2.4.1 Openbare procedure 226
6.2.4.2 Niet-openbare procedure 227
6.2.4.3 Concurrentiegerichte dialoog 227
6.2.4.4 Concessieprocedure 228
6.2.4.5 Meervoudig onderhandse procedure 228
6.2.5 Het verloop van aanbestedingsprocedures 229
6.2.5.1 Aankondiging 229
6.2.5.2 Selectiefase 229
6.2.5.3 Gunningsfase 230
6.2.6 Rechtsbescherming bij aanbesteding 231
6.3 Aanbestedingsrechtelijk relevante activiteiten bij gebiedsontwikkeling 233
6.4 Planontwikkeling bij gebiedsontwikkeling en het aanbestedingsrecht 235
6.5 Fysieke activiteiten en grondtransacties bij gebiedsontwikkeling en het aanbestedingsrecht 236
6.5.1 Publieke werken boven de drempel 236
6.5.2 Publieke werken onder de drempel 241
6.5.3 Het doorleggen van de aanbesteding bij publieke werken onder de drempel 242
6.5.4 Aanbesteding en onteigening 245
6.5.5 Aanbesteding en privaat vastgoed 246
6.5.6 Rechtstreeks economisch belang: de noodzaak van een marktconforme grondprijs en het gevaar van afroomregelingen 249
6.5.7 De bouwplicht en de terugleverplicht 249
6.5.8 Door overheden te stellen eisen aan vastgoed 250
6.6 De staatssteunregelgeving in het algemeen 250
6.6.1 Gebiedsontwikkeling en de staatssteunregelgeving 252
6.6.2 Staatssteun en grondtransacties 252
6.6.3 Staatssteun en economisch voordeel 253
6.6.4 Een nieuwe Mededeling van de Europese Commissie 254
6.7 De positie van woningcorporaties bij aanbesteding 254
6.7.1 Herzieningswet toegelaten instellingen 256
6.8 Gebiedsontwikkeling en mededingingsrecht 257
6.8.1 Inleiding 257
6.8.2 Wet markt en overheid 257
6.8.3 Beleidsregels combinatieovereenkomsten 258

7 Fiscale aspecten bij gebiedsontwikkeling
7.1 Inleiding 263
7.2 Vennootschapsbelasting 263
7.2.1 Algemeen 263
7.2.2 De objectieve belastingplicht 269
7.2.3 De financiering van ondernemingsactiviteiten door middel van leningen die feitelijk functioneren als eigen vermogen 271
7.2.4 Vermogensverstrekking (financiering) 272
7.2.5 ‘Deelnemerschapsleningen’ 272
7.2.6 De onzakelijke lening 273
7.2.7 De ‘deelnemingsvrijstelling’ 273
7.2.8 De praktijk 274
7.3 Omzetbelasting 274
7.3.1 Algemeen 274
7.3.2 Het begrip ondernemer 275
7.3.3 De Wet op het BTW-Compensatiefonds 277
7.3.4 Het oogmerk van de Wet op het BTW-Compensatiefonds 277
7.3.5 De werking van het BTW-Compensatiefonds 277
7.3.6 Levering van goederen 278
7.3.7 Gemengde prestaties 278
7.3.8 Recht op aftrek van voorbelasting 279
7.3.9 De vrijstellingen algemeen 279
7.3.10 Vrijstelling voor de levering van onroerende zaken 280
7.3.11 De vrijstelling voor verhuur van onroerende zaken 283
7.4 Belastingen van rechtsverkeer 283
7.4.1 Algemeen 283
7.4.2 De overdrachtsbelasting 284
7.4.3 Met onroerende zaken gelijkgestelde zaken (fictieve onroerende zaken) 285
7.4.4 De ‘zesmaandsregeling’ van artikel 13 WBR 285
7.4.5 De vrijstellingen in de overdrachtsbelasting 286
7.5 Fiscale aspecten bij (goederenrechtelijke) werkwijzen in het kader van gronduitgifte bij gebiedsontwikkeling 288
7.5.1 Inleiding 288
7.5.2 De overdrachtsbelasting 288
7.5.3 De btw 289
7.5.4 De vennootschapsbelasting 289
7.6 Fiscale aspecten bij privaatrechtelijke gebiedsontwikkeling 290
7.6.1 Inleiding 290
7.6.2 De gezamenlijke onderneming 290
7.7 Fiscale aspecten bij publiekrechtelijke gebiedsontwikkeling 294
7.7.1 Inleiding 294
7.7.2 De omzetbelasting 294
7.7.3 De overdrachtsbelasting 294
7.7.4 De vennootschapsbelasting 295
7.7.5 Het fiscale compromis ofwel de vaststellingsovereenkomst 295

8 Risico’s en veranderende omstandigheden bij gebiedsontwikkeling
8.1 Inleiding 297
8.2 Risico’s bij gebiedsontwikkeling 297
8.2.1 Inleiding 297
8.3 Samenwerkingsmodellen ten aanzien van de grondexploitatie 298
8.3.1 Grondexploitatierisico’s: het plankostenrisico 300
8.3.2 Grondexploitatierisico’s: het verwervingsrisico 301
8.3.3 Grondexploitatierisico’s: het risico van bodemverontreiniging en van de aanwezigheid van explosieven 302
8.3.4 Grondexploitatierisico’s: het risico van archeologisch erfgoed 305
8.3.5 Grondexploitatierisico’s: het prijsrisico ten aanzien van het bouwrijp maken en de inrichting van het openbaar gebied 306
8.3.6 Grondexloitatierisico’s: het afzetrisico van bouwrijpe grond 306
8.3.7 Vastgoedexploitatierisico’s: het afzetrisico 307
8.3.8 Vastgoedexploitatierisico’s: het prijsrisico ten aanzien van de realisering van vastgoed 308
8.3.9 Het risico van publiekrechtelijke procedures 308
8.3.10 Het politieke risico 309
8.4 Gewijzigde omstandigheden bij gebiedsontwikkeling 310
8.4.1 Inleiding 310
8.4.2 Het beperken van bouwmogelijkheden en nadeelcompensatie 311
8.4.3 Diverse mogelijkheden om overcapaciteit langs publiekrechtelijke weg terug te dringen 315
8.4.4 Mogelijkheden om nadeelcompensatie te voorkomen of te verminderen 317
8.4.5 Het beperken van bouwmogelijkheden en het privaatrecht 319
8.4.6 De inspanningsverplichting voor de gemeente ten aanzien van bouwtitels 319
8.4.7 Mogelijkheden om schadeclaims wegens toerekenbare tekortkoming te voorkomen of te verminderen 320
8.5 Geschillenbeslechting bij gebiedsontwikkeling 322
8.5.1 Inleiding 322
8.5.2 De exclusiviteit van de bestuursrechter 322
8.5.3 De burgerlijke rechter 323
8.5.4 Arbitrage 323
8.5.5 Bindend Advies 323
8.5.6 Alternative Dispute Resolution (ADR) 324
8.6 Beëindiging van samenwerking bij gebiedsontwikkeling 325

Trefwoordenregister 325